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黒澤行政書士事務所    行政書士  黒澤洋二

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用途変更

 ■ 100㎡の壁

建築物を賃借するにせよ、自己所有の建物をグループホームとして利用するにせよ、100㎡を超えている場合、用途変更が必要になります。

用途変更とは、建築基準法で定められたある用途から他の用途へ変更することを言います。

グループホームの場合ですと、建築基準法上の特殊建築物に該当し、床面積の合計が100㎡を越えなければ建築確認申請は不要であり、100㎡を超えれば必要になってきます。

 ■ 寄宿舎に用途変更する場合の問題点

建築確認申請をする際に検査済証が必要となります。
古い物件ですと検査済証がない場合が多く用途変更が難しくなります。
 

準耐火構造を持つ壁で居室を区切り、安全性を確保することが必要になります。
これは単に壁のみを区切ればよいということではなく、天井裏の部分も同様の仕様で作らなければなりません。
したがって、天井裏を壊して工事するためコストがかかります。
 

階段の改修工事が必要になります。
寄宿舎の場合は、一般住宅よりも階段を緩やかな勾配にすることが求められています。
① 階段の段差・・・23㎝以下
② 階段のステップ部分・・・21㎝以上
 

両側に居室がある場合は、共用の廊下幅が1.6mなければなりません。
 

2階における居室の床面積の合計が50㎡を超える場合は2方向避難が求められます。
ただし、各部位の内装を準不燃材料とした場合の代替措置が設けられています。
 

床面積の合計が100㎡を超え300㎡以下の場合、主要な出口から道路に通じる敷地内通路の副員は、2mになります。
東京都の場合「窓先空地」に関する条例があり、さらに厳しい規制がされています。


 

※ 以上から分かるように、100㎡を超えた物件は避けた方がグループホームを設立しやすいことが分かると思いま
     す。
   100㎡以下ですと利用者の人数は4〜5名程ですが、1ユニットの人数としては東京都も推奨している基準でもあ
      り、本来のグループホームの趣旨に沿う大きさせはないでしょうか。

   ところで、来年(平成31年)6月頃ですが、100㎡から200㎡に緩和されるようです。
   公的機関に問い合わせたところ、確かな情報とのことでした。
   100㎡以下というのは、なかなか見つかりにくいので、物件探しは多少楽になるかもしれません。

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